زد إيست ضد زد ويست · المقارنة الكاملة 2026
ZED East وZED West همّ مشروعا ORA Developers (مجموعة نجيب ساويرس) في القاهرة الكبرى. الاتنين بنفس فلسفة العلامة (ZED): تصميم معماري معاصر من مكاتب عالمية، Smart Living، فنادق ومرافق فاخرة، وموقع مركزي في عاصمة كل ضفة (شرق وغرب القاهرة). الفرق الجوهري: ZED East في القاهرة الجديدة على 360 فدان، ZED West في الشيخ زايد على 95 فدان (تركيز عالي الكثافة). أيهما الأنسب يعتمد على إجابة سؤال واحد: «إنت ضفة شرقية ولا غربية؟».
في سطر واحد · TL;DR
| المعيار | ZED East | ZED West | |---|---|---| | المطور | [ORA Developers](/ar/developers/ora-developers) | [ORA Developers](/ar/developers/ora-developers) | | الموقع | القاهرة الجديدة، مدينة المستقبل | الشيخ زايد، Sphinx area | | المساحة | 360 فدان | 95 فدان | | إجمالي الوحدات | ~5,500 | ~3,500 | | المساحات الخضراء | 65% | 50% | | سعر يبدأ من | 11.8 مليون ج.م | 13.5 مليون ج.م | | سعر المتر يبدأ من | 95,000 ج.م | 115,000 ج.م | | المقدم | 5% | 5% | | سنوات السداد | 10 سنوات | 10 سنوات | | سنة التسليم | 2027 | 2025 (مراحل مسلّمة) |
“الأسعار تبدأ من أبريل 2026. تواصل على [الواتساب](https://wa.me/201555571114) عشان تأكد سعر اليوم وتوافر الوحدة.”
نظرة عامة على المشروعين
ZED East
زد إيست اتطلق سنة 2019 من ORA على 360 فدان شرق القاهرة الجديدة، على الحدود مع مدينة المستقبل. المشروع المخطط الرئيسي من OMA (مكتب Rem Koolhaas)، فلسفة Smart Living شاملة، ومركز بيزنس وكو-ووركينج كبير. حوالي 30% من المشروع متسلّم، مع مراحل جديدة (Park View, Eastown extension) لحد 2028. شريحة المشتري: الجيل Y و Z اللي بيدور على نمط حياة عصري، مستثمرين خليجيين، وأكاديميين في AUC والجامعة المصرية اليابانية.
ZED West (ZED Sheikh Zayed)
زد ويست (أو ZED Sheikh Zayed) اتطلق سنة 2015 من ORA على 95 فدان فقط في قلب الشيخ زايد، بجوار Sphinx area وSmart Village. المشروع مخطط من Foster + Partners، عالي الكثافة (أبراج 6-15 دور)، يحتوي على The Edge (مساحة Co-working)، ZED Park (مركز رياضي)، ZED Mall، وZED Boutique Hotel. تقريبًا 60% من المشروع متسلّم وفيه عائلات ساكنة من 2020. شريحة المشتري: محترفين الجيل Y، شغّالين في Smart Village أو زايد، ومستثمرين قصيري الأجل.
مواجهة الموقع · Location Showdown
| نقطة الوصول | ZED East | ZED West | |---|---|---| | كم من AUC | 12 كم | 35 كم | | كم من Smart Village | 35 كم | 4 كم | | كم من مطار القاهرة | 30 كم | 45 كم | | كم من وسط البلد | 40 كم | 24 كم | | كم من Mall of Arabia | 50 كم | 2 كم | | كم من Cairo Festival City | 10 كم | 28 كم |
السؤال هنا: «شغلك ومدارس أولادك في إيه ضفة؟»
- شرق (AUC, القاهرة الجديدة، الإسماعيلية) → ZED East
- غرب (Smart Village, زايد، مدينة الإنتاج الإعلامي، 6 أكتوبر) → ZED West
في المجمل، ZED West ياخد نقطة الموقع لأن مساحته الصغيرة في قلب زايد بتديه سهولة وصول لكل الخدمات الحيوية في الجزء الغربي، بينما ZED East موقعه أبعد نسبيًا عن قلب التجمع الخامس.
المخطط العام والكثافة
- ZED East: 5,500 وحدة على 360 فدان ≈ 15 وحدة لكل فدان. كثافة متوسطة، 65% خضرة، أبنية لا تتجاوز 5-6 أدوار. فلسفة «Park-Living».
- ZED West: 3,500 وحدة على 95 فدان ≈ 37 وحدة لكل فدان. كثافة عالية جدًا، 50% مساحات مفتوحة، أبراج 6-15 دور. فلسفة «Urban Vertical Living».
الفرق هنا جوهري: ZED East «كومباوند مفتوح»، ZED West «حي حضري عمودي». لو الكثافة المنخفضة تهمك، ZED East فقط. لو بتحب فكرة «العيش في برج بإطلالات»، ZED West هو الاختيار.
أنواع الوحدات والمساحات
ZED East
- شقق Boulevard: 120-200 م
- دوبلكس وبنتهاوس: 200-280 م
- تاون هاوس Park View: 240-340 م
- شقق Garden: 150-220 م (دور أرضي بحديقة خاصة)
- استوديوهات Smart Living: 90-130 م
ZED West
- Sky Studios: 80-130 م (الأكثر مبيعًا للمستثمرين)
- شقق Sky: 130-200 م
- بنتهاوس: 220-350 م
- تاون هاوس مرفقة بمساحات مفتوحة: 200-280 م
- دوبلكس: 200-280 م
ZED East عنده تنوع أوسع للعائلات الكبيرة. ZED West متخصص في الـ Sky Studios والشقق الصغيرة-المتوسطة (الأكتر طلبًا للإيجار).
مقارنة الأسعار 2026
| النوع | ZED East | ZED West | |---|---|---| | استوديو 100م تبدأ من | 9.8 مليون ج.م | 11.5 مليون ج.م | | شقة 150م تبدأ من | 14.3 مليون ج.م | 17.3 مليون ج.م | | شقة 200م تبدأ من | 19.0 مليون ج.م | 23.0 مليون ج.م | | دوبلكس / بنتهاوس تبدأ من | 24 مليون ج.م | 28 مليون ج.م | | تاون هاوس تبدأ من | 22 مليون ج.م | غير متوفر بشكل واسع | | سعر المتر يبدأ من | 95,000 ج.م | 115,000 ج.م |
ZED East أرخص بحوالي 17-21% للمتر من ZED West. الفرق ناتج عن: (1) ZED West في قلب زايد المركزي بسعر «الموقع»، (2) ZED West متسلّم بنسبة أعلى (60% مقابل 30%)، (3) الكثافة الحضرية لـ ZED West بتزيد التكلفة الإنشائية للدور. خطط السداد متطابقة (5% مقدم، 10 سنين).
“تنويه: السعر آخر تحديث منه 24 مايو 2026. تواصل على [الواتساب](https://wa.me/201555571114?text=أبدأ%20استشارتي%20بخصوص%20مقارنة%20ZED%20East%20و%20ZED%20West) عشان تأكد سعر الوحدة وقت الشراء.”
مقارنة المرافق
| المرفق | ZED East | ZED West | |---|:-:|:-:| | Smart Living System | متوفر (كامل) | متوفر (كامل) | | Co-working / Business hub | متوفر (Hub East) | متوفر (The Edge) | | Boutique Hotel داخلي | متوفر | متوفر (ZED Hotel) | | نادي رياضي | متوفر | متوفر (ZED Park) | | مدرسة دولية داخلية | متوفر (في طور الإطلاق) | لا | | مول داخلي | جزئي | متوفر (ZED Mall) | | ممرات دراجات | متوفر (15 كم) | جزئي | | Green Spaces | 65% | 50% | | أبراج وOuter views | لا | متوفر |
ZED West ياخد نقطة المرافق المتسلّمة (ZED Park، ZED Mall، The Edge كلهم شغّالين). ZED East ياخد نقطة «المساحات الخضراء والمدرسة الدولية القادمة».
السجل التسليمي للمطور
ORA Developers من نجيب ساويرس، تأسست 2017. عندها 6 مشاريع رئيسية. ZED West متسلّم بنسبة 60% (المراحل الأولى من 2020). ZED East 30% متسلّم. سجل التسليم في زايد نظيف. التسليم الأول لـ ZED East جدا مع توقع تأخير قصير (3-6 شهور) في بعض المراحل.
الاتنين متعادلين في السجل التسليمي — مع أفضلية بسيطة لـ ZED West بسبب نسبة التسليم الأعلى.
منظور استثماري
تطور الأسعار (2021-2026)
- ZED East: متوسط CAGR 14.6% على 5 سنين
- ZED West: متوسط CAGR 13.1% على 5 سنين
عائد الإيجار 2026
- ZED East: 5.8% سنوي
- ZED West: 6.2% سنوي
ZED West ياخد نقطة الإيجار بسبب موقعه المركزي وحجم الشقق الأصغر (الأنسب للإيجار الشهري الفردي). ZED East ياخد نقطة النمو الرأسمالي لأنه في طور النمو.
مين يشتري إيه
اشتر ZED East لو:
- شغلك أو دراستك في القاهرة الجديدة، AUC، أو ما حواليه
- بتحب فلسفة «Park-Living» منخفض الكثافة
- ميزانيتك بين 10-20 مليون
- عائلتك بتفضل تاون هاوس أو شقة Garden بحديقة
- بتفضل الانتظار للتسليم مع خطة سداد مرنة
اشتر ZED West لو:
- شغلك في Smart Village، زايد، أو 6 أكتوبر
- مستثمر بيدوّر على Sky Studio بإيجار شهري مرتفع
- بتحب فكرة العيش في برج بإطلالات بانورامية
- محتاج وحدة مسلّمة فورًا
- ميزانيتك تتراوح بين 11-25 مليون
الحكم النهائي
السؤال الأول في الاختيار بين ZED East و ZED West هو موقع شغلك ومدارس أولادك:
- ZED East للمشتري الشرقي: لو شغلك في القاهرة الجديدة أو ما حواليها، ZED East هو الاختيار الواقعي. كومباوند منخفض الكثافة، خضرة 65%، مدرسة دولية قادمة، وسعر أرخص من ZED West.
- ZED West للمشتري الغربي: لو شغلك في Smart Village أو زايد، ZED West هو الاختيار الواقعي. متسلّم، وحدات مسلّمة فورًا، عائد إيجاري أعلى، موقع مركزي.
عشان نساعدك تختار الأنسب، احكي مع متخصص يقارن لك بناءً على موقع شغلك وحياتك.
أسئلة شائعة · FAQs
إيه الفرق الجوهري بين ZED East و ZED West؟
الاتنين من ORA Developers. ZED East في القاهرة الجديدة على 360 فدان بفلسفة Park-Living منخفضة الكثافة. ZED West في الشيخ زايد على 95 فدان فقط بكثافة عالية (أبراج 6-15 دور) وفلسفة Urban Vertical.
أيهما أرخص في 2026؟
ZED East أرخص بحوالي 17-21% للمتر. شقة 150م في ZED East تبدأ من 14.3 مليون، في ZED West تبدأ من 17.3 مليون (أبريل 2026).
أيهما أحسن للاستثمار؟
ZED West يحقق عائد إيجاري أعلى (6.2% سنوي مقابل 5.8% لـ ZED East)، ZED East يحقق نمو رأسمالي أعلى (14.6% CAGR مقابل 13.1%). ZED West للدخل، ZED East للنمو.
أيهما أحسن لشغل في Smart Village؟
ZED West — 4 كم فقط من Smart Village. ZED East 35 كم. الفرق في الوقت اليومي 50+ دقيقة في وقت الذروة.
إيه Sky Studios في ZED West؟
شقق صغيرة (80-130 م) في الأبراج المرتفعة بإطلالات بانورامية. الأكتر طلبًا من المستثمرين بسبب: سعر دخول معقول، إيجار شهري مرتفع، طلب دائم من الجيل Y والإكسبات.
مشروع منهم مسلّم بالفعل؟
ZED West 60% متسلّم (عائلات ساكنة من 2020، ZED Park وZED Mall افتُتحوا 2021). ZED East 30% متسلّم، مع تسليم متوقع 2027 للمراحل الجارية.
هل في مدرسة دولية في أي منهم؟
ZED East قاعد يطلق مدرسة دولية ضمن المشروع (متوقع 2026). ZED West مفيش مدرسة دولية داخلية، بس قرب من Mall of Arabia والمدارس الدولية في زايد.
إيه أحسن لعائلة بثلاثة أطفال؟
ZED East — كثافة أقل، شقق Garden بحديقة خاصة، تاون هاوس، ومدرسة دولية قادمة. ZED West مناسب أكتر للأزواج الصغار أو الأسر بطفل واحد.
إيه أحسن للأكاديميين في AUC؟
ZED East — 12 كم من AUC مقابل 35 كم لـ ZED West. الفرق في الوقت اليومي 40+ دقيقة.
للقراءة الإضافية
- دليل ORA Developers ومشاريع نجيب ساويرس
- دليل القاهرة الجديدة: أحسن 20 كومباوند
- دليل الشيخ زايد: أحسن 12 كومباوند
- إزاي تختار بين شرق وغرب القاهرة؟
- مقارنة Palm Hills October ضد SODIC
- مقارنة آي سيتي أكتوبر ضد آي سيتي القاهرة الجديدة
---
جاهز تأخذ القرار؟ أبدأ استشارتي المجانية على واتساب واحصل على ترشيح مخصص لموقع شغلك وميزانيتك في 5 دقايق.
محتاج رأي خبير على المقارنة دي؟
استشاري ريسلاوي بيدخل معاك في تفاصيل المشروعين على واتساب في أقل من 5 دقايق.