مدينتي ضد الرحاب · المقارنة الكاملة 2026

مدينتي ضد الرحاب · المقارنة الكاملة 2026

Madinaty وAl Rehab همّ المشروعان اللي شكّلوا الطبقة المتوسطة العليا والعليا في القاهرة الجديدة من عقدين. الاتنين من Talaat Moustafa Group (TMG)، الاتنين بنوا نموذج «المدينة الكاملة» اللي تبعهم باقي المطورين، ولكن بفلسفة وحجم مختلف. مدينتي 8,000 فدان بـ120,000 وحدة، الرحاب 2,500 فدان بـ60,000 وحدة وشبه مكتمل التسليم. المقارنة بينهم مش عن «أحسن»، لكن عن «إيه الأنسب لمشتري 2026».

في سطر واحد · TL;DR

| المعيار | Madinaty | Al Rehab | |---|---|---| | المطور | [TMG](/ar/developers/tmg-talaat-moustafa) | [TMG](/ar/developers/tmg-talaat-moustafa) | | الموقع | شرق التجمع، طريق القاهرة-السويس | غرب التجمع، خلف Cairo Festival City | | المساحة | 8,000 فدان | 2,500 فدان | | إجمالي الوحدات | ~120,000 | ~60,000 | | المساحات الخضراء | 40% | 35% | | سعر يبدأ من (شراء من المطور) | 3.8 مليون ج.م | غير متاح (السوق الثانوي فقط) | | سعر إعادة البيع يبدأ من | 4.5 مليون ج.م | 3.2 مليون ج.م | | سعر المتر يبدأ من | 32,000 ج.م | 28,000 ج.م | | المقدم | 10% | 100% (كاش — سوق ثانوي) | | سنوات السداد | 10 سنوات | غير متاح | | التسليم | 2027 للمراحل الجديدة | مكتمل 2010 |

نظرة عامة على المشروعين

Madinaty

مدينتي اتطلقت في 2006 من Talaat Moustafa Group على 8,000 فدان (أكبر مشروع سكني خاص في تاريخ مصر) شرق التجمع الخامس، على طريق القاهرة-السويس. المشروع مقسّم على 9 مراحل، كل مرحلة فيها أحياء (Group 23, Group 67, Group 84، إلخ). فيه مدينتي مول (أكبر مول مفتوح في الشرق الأوسط)، مدرسة British Modern School، جامعة Modern Sciences and Arts، مستشفى مدينتي، ملعبين جولف، وشبكة باصات داخلية. حوالي 65% من المشروع متسلّم، وبتُتوقّع مراحل تسليم جديدة لحد 2027. شريحة المشتري: الطبقة المتوسطة العليا، عائلات شابة بميزانية 4-12 مليون، ومستثمرين.

Al Rehab

الرحاب اتطلق في 1996 من TMG على 2,500 فدان غرب التجمع الخامس، وهو المشروع الأول من نوعه في القاهرة الجديدة. تسلّم بالكامل بحلول 2010 وفيه عائلات ساكنة من 1999. شملت المنظومة: الرحاب مول (افتُتح 2002، واحد من أقدم المولات في القاهرة الجديدة)، Al Rehab School، Cairo American College القريبة، مستشفى الرحاب، نادي رياضي، شبكة باصات داخلية، وأكتر من 60 ألف وحدة بأشكال متنوعة. السوق دلوقتي بالكامل ثانوي (مفيش بيع أولي). شريحة المشتري: عائلات بتبحث عن وحدة مسلّمة فورًا، مستثمرين بيدوّروا على عقار سيولة عالية للإيجار.

مواجهة الموقع · Location Showdown

| نقطة الوصول | Madinaty | Al Rehab | |---|---|---| | كم من AUC | 14 كم | 6 كم | | كم من مطار القاهرة | 35 كم | 18 كم | | كم من وسط البلد | 45 كم | 28 كم | | كم من Cairo Festival City | 12 كم | 3 كم | | كم من السويس | 65 كم | 90 كم | | الوصول للدائري الأوسطي | 25 دقيقة | 12 دقيقة |

الرحاب ياخد نقطة الموقع بفارق واضح — قربه من المطار، من Cairo Festival City، ومن قلب القاهرة الجديدة بيخليه أكتر مركزية بمراحل. مدينتي أبعد، لكن قربها من طريق القاهرة-السويس وميناء السويس بتقدم ميزة لمن يشتغل في المنطقة الصناعية شرق القاهرة.

المخطط العام والكثافة

• Madinaty: 120,000 وحدة على 8,000 فدان ≈ 15 وحدة لكل فدان. أبنية لحد 6 أدوار، شبكة طرق داخلية واسعة، فيها 9 ملاعب جولف، حدائق مفتوحة، وزون تجاري واسع.
• Al Rehab: 60,000 وحدة على 2,500 فدان ≈ 24 وحدة لكل فدان. كثافة أعلى لأن المشروع أقدم وبني بقواعد تصميم تختلف عن مدينتي. أبنية لحد 5 أدوار.

مدينتي أكتر اتساعًا وبنية تحتية أحدث. الرحاب أكتر كثافة لكن أكتر اكتمالًا وحيوية بسبب 25+ سنة من السكن.

أنواع الوحدات والمساحات

Madinaty

• شقق: 85-200 م
• دوبلكس وبنتهاوس: 200-310 م
• تاون هاوس: 240-340 م
• توين هاوس: 280-400 م
• فيلات مستقلة: 350-600 م
• استوديوهات: 65-90 م

Al Rehab

• شقق: 85-180 م
• دوبلكس: 170-250 م
• تاون هاوس: 220-300 م
• توين هاوس: 240-340 م
• فيلات مستقلة: 320-480 م

مدينتي عنده تنوع أوسع في الفيلات الكبيرة (لحد 600م) والاستوديوهات الصغيرة (من 65م). الرحاب التنوع محدود ومركز على وحدات المتوسط (شقق 100-180م، أغلب السوق).

مقارنة الأسعار 2026

| النوع | Madinaty (من المطور) | Al Rehab (السوق الثانوي) | |---|---|---| | شقة 100م تبدأ من | 4.2 مليون ج.م | 3.2 مليون ج.م | | شقة 150م تبدأ من | 6.5 مليون ج.م | 5.4 مليون ج.م | | شقة 200م تبدأ من | 9.0 مليون ج.م | 7.8 مليون ج.م | | تاون هاوس تبدأ من | 11.5 مليون ج.م | 9.5 مليون ج.م | | فيلا مستقلة تبدأ من | 18 مليون ج.م | 14 مليون ج.م | | سعر المتر يبدأ من | 32,000 ج.م | 28,000 ج.م |

الرحاب أرخص ~13-17% للمتر في السوق الثانوي. الفرق ناتج عن: (1) الرحاب مكتمل التسليم بدون قيمة «جديد»، (2) لا توجد خطط سداد طويلة من المطور (السوق ثانوي = كاش)، (3) مدينتي عندها بنية تحتية أحدث وملاعب جولف.

مقارنة المرافق

| المرفق | Madinaty | Al Rehab | |---|:-:|:-:| | مول داخلي | مدينتي مول (أكبر مفتوح في الشرق الأوسط) | الرحاب مول | | ملعب جولف | متوفر (2 ملاعب) | لا | | جامعة داخلية | MSA (الحرم القريب) | لا | | مدرسة دولية | متوفر (BMS) | متوفر (Al Rehab School + قرب CAC) | | مستشفى مركزي | متوفر (مستشفى مدينتي) | متوفر | | نادي رياضي | متوفر | متوفر | | شبكة باصات داخلية | متوفر | متوفر | | حدائق مفتوحة | متوفر (مساحات كبيرة) | متوفر |

مدينتي ياخد نقطة المرافق بسبب ملاعب الجولف، الجامعة، والمول الأكبر. الرحاب ياخد نقطة «نضج المرافق» — كل حاجة بتشتغل من 20 سنة بدل ما تكون لسه مفتتحة جديد.

السجل التسليمي للمطور

الاتنين من TMG (Talaat Moustafa Group)، فالحكم على المطور موحّد. TMG تأسست 1970، عندها أكتر من 16 مشروع كبير في مصر، السعودية، والإمارات. سجل التسليم في الرحاب نظيف جدًا — تسلّم بالكامل في 2010 من 1996. سجل التسليم في مدينتي شهد تأخيرات في بعض المراحل (1-2 سنة في مجموعات معينة) بسبب الحجم الهائل للمشروع وأزمات السوق المتعددة.

الاتنين متعادلين في السجل التسليمي، مع أفضلية للرحاب لأن المشروع متسلّم بالكامل من 16 سنة، فالحكم على الجودة والمتانة موضوعي.

منظور استثماري

تطور الأسعار (2021-2026)

• Madinaty: متوسط CAGR 13.2% على 5 سنين
• Al Rehab: متوسط CAGR 10.6% على 5 سنين

عائد الإيجار 2026

• Madinaty: 6.4% سنوي
• Al Rehab: 7.8% سنوي

الرحاب ياخد نقطة الإيجار، مدينتي تاخد نقطة النمو الرأسمالي. الرحاب موقعه المركزي وقربه من AUC بيخلق طلب إيجاري عالي ومستمر من طلاب الجامعات والشباب اللي بيشتغلوا في القاهرة الجديدة المركزية. مدينتي تنمو أسرع لأن المشروع لسه في طور التطوير.

مين يشتري إيه

اشتر Madinaty لو:

• بدور على وحدة جديدة بضمان المطور
• ميزانيتك تسمح بـ10% مقدم على 10 سنين
• بتحب فكرة ملاعب الجولف والمرافق الحديثة
• شغلك في طريق القاهرة-السويس أو شرق المدينة
• بتدور على فيلا كبيرة (لحد 600م) في كومباوند منظم

اشتر Al Rehab لو:

• محتاج وحدة مسلّمة فورًا (مستعجل ساكن)
• بتدور على عائد إيجاري مرتفع (7.8% سنوي)
• معاك كاش كامل أو تمويل عقاري من البنك
• شغلك في القاهرة الجديدة المركزية أو AUC
• بتحب فكرة كومباوند ناضج بمجتمع راسخ من 25 سنة

الحكم النهائي

مفيش «أحسن» مطلق بين مدينتي والرحاب. الاختيار بيعتمد على «إنت مين، ومحتاج إيه دلوقتي»:

• مدينتي للمشتري بميزانية محدودة بسداد طويل: لو ميزانيتك ما تسمحش بشراء كاش، خطة 10% مقدم على 10 سنين من TMG في مدينتي هي القيمة الأفضل، خصوصًا لو عندك مرونة في الانتظار للتسليم.
• الرحاب للمستثمر اللي عنده كاش أو للساكن المستعجل: لو محتاج وحدة فورية ومعاك كاش، أو عايز عائد إيجاري عالي، الرحاب هو الاختيار الواقعي بقاعدة سعرية أقل وعائد أعلى.

عشان نساعدك تختار الأنسب لميزانيتك ومرحلة حياتك، احكي مع متخصص يقارن لك بناءً على احتياجاتك.

أسئلة شائعة · FAQs

إيه الفرق الأساسي بين مدينتي والرحاب؟

الاتنين من TMG في القاهرة الجديدة. مدينتي مشروع جديد (2006) على 8,000 فدان بمرافق حديثة (جولف، جامعة، مول كبير) وبيع أولي من المطور بخطة سداد 10 سنين. الرحاب مشروع قديم (1996) على 2,500 فدان متسلّم بالكامل من 2010 وكل البيع ثانوي (كاش أو تمويل بنكي).

أيهما أرخص في 2026؟

الرحاب أرخص ~13-17% للمتر في السوق الثانوي. شقة 150م في الرحاب 5.4 مليون، في مدينتي 6.5 مليون من المطور. لكن مدينتي بتدفع 10% مقدم بدل 100% كاش، فالـ«كاش فلو» مختلف.

أيهما أحسن للإيجار؟

الرحاب يحقق عائد إيجاري 7.8% سنوي مقابل 6.4% لمدينتي. الرحاب أحسن للمستثمر بسبب موقعه القريب من AUC والقاهرة الجديدة المركزية، ومجتمعه الناضج.

أيهما أحسن للسكن الفوري؟

الرحاب — مكتمل التسليم من 2010 وفيه عائلات ساكنة من 1999. وحدات الرحاب جاهزة للسكن فورًا، بدون انتظار. مدينتي فيه مراحل متسلّمة لكن المراحل الجديدة لحد 2027.

أيهما أقرب لـ AUC؟

الرحاب — 6 كم. مدينتي — 14 كم. الفرق في الوقت اليومي للجامعة ~20 دقيقة.

هل في ملعب جولف في أي منهم؟

مدينتي عنده ملعبي جولف داخل المشروع. الرحاب مفيش عنده ملعب جولف. لو الجولف مهم، مدينتي الاختيار الوحيد بين الاتنين.

إيه أحسن خيار لعائلة صغيرة بميزانية 6 مليون؟

مدينتي — شقة 130-140م من المطور بـ10% مقدم على 10 سنين، الكاش فلو الشهري ~50 ألف ج.م. الرحاب بنفس الميزانية شقة 170م لكن كاش كامل أو قرض بنكي.

مين يشتري الرحاب اليوم؟

ثلاثة شرائح: (1) عائلات محتاجة وحدة مسلّمة فورًا، (2) مستثمرين بيدوّروا على عائد إيجاري عالي، (3) أصحاب وحدات قديمة في الرحاب بيوسّعوا أو يبيعوا داخل نفس المشروع لقربهم من الأهل.

إيه إذا أنا مستثمر بميزانية 10 مليون؟

الرحاب — 2 وحدة (شقة 150م كاش 5.4 مليون + شقة 130م كاش 4.5 مليون) بعائد إيجاري إجمالي 8% سنوي. مدينتي وحدة واحدة كبيرة (200م بـ9 مليون) بعائد 6.4%.

للقراءة الإضافية

• دليل TMG (Talaat Moustafa): كل المشاريع
• دليل القاهرة الجديدة: أحسن 20 كومباوند
• إزاي تستثمر في السوق الثانوي للقاهرة الجديدة؟
• مقارنة Mivida ضد Villette
• مقارنة ماونتن فيو آي سيتي ضد هايد بارك
• مقارنة Taj City ضد Sarai

---

جاهز تأخذ القرار؟ أبدأ استشارتي المجانية على واتساب واحصل على ترشيح مخصص لميزانيتك ومرحلة حياتك في 5 دقايق.